Il Teatro Sociale è fortemente voluto dal mantovano Luigi Preti, segretario della Camera di Commercio; nel dicembre del 1816, fonda una Società, da cui il Teatro prenderà il nome, di privati cittadini che si impegnano a finanziare un nuovo spazio di divertimento e d'incontro per tutte le stagioni, in una posizione centrale rispetto allo sviluppo cittadino e, soprattutto, non strettamente vincolato e sottomesso al governo austriaco. Il 11 Gennaio 1817 viene istituita la prima Commissione e stabilito il costo indicativo dell'opera a lire 209.000; un anno più tardi, ottenuti i permessi, i terreni e attuate le demolizioni, viene posta la prima pietra.
Eretto in forme neoclassiche tra il 1818 e il 1822 su progetto del ticinese Luigi Canonica, allievo del Piermarini, ispirato agli schemi più caratteristici del teatro d'opera italiano di gusto neoclassico. La facciata è bassa e larga ma conserva un tratto di maestosità grazie ad un pronao a sei colonne sovrastato da un frontone triangolare.
L'interno, a cinque ordini di palchi, è reso elegante da intagli e affreschi, eseguiti da artisti prevalentemente mantovani. Tra questi spicca il pittore Tranquillo Orsi, che decorò anche il teatro della Fenice di Venezia.
In origine destinato alle rappresentazioni dell'opera lirica, costituisce uno dei più importanti edifici di pubblica utilità realizzati nel periodo della Restaurazione.
Il Teatro Sociale di Mantova, per le sue particolari caratteristiche è definito dalla legge 800 del 14 agosto 1967 del Ministero per i Beni e le Attività Culturali: "Teatro di Tradizione" insieme a altri 23 teatri italiani. Nel palazzo sono inseriti, oltre al teatro, attività storiche quali la Scuola di Ballo, il Caffè e sette piccoli negozi. L'Amministrazione del Palazzo del Teatro Sociale è oggi affidata a un Consiglio Direttivo, detto "Direzione", composto da cinque membri nominati ogni tre anni dall'Assemblea dei Palchettisti. Il Condominio del Teatro Sociale ha anche la finalità di promuovere le attività e gli spettacoli teatrali.